马光远:土地稀缺是中国房地产市场最大的谎言

2016-06-07 马光远 功夫财经 功夫财经

土地稀缺是中国房地产市场最大的谎言 

文 | 马光远 ☞ 扑腾话最标肿的正经经济学家

阅后即焚 

中华民族5000多年,从来没有听说盖房子缺过土地。

饥荒不是一个气候现象,而是一种制度现象,因为他发现,民主国家从来没有遭受过大规模的饥荒。大饥荒并非由于食物短缺,而是由于权利被剥夺。

目前的土地短缺,绝大部分是人为造成的,是各种力量博弈的结果,而牺牲掉的,就是普通民众基本居住权的满足。

在中国房地产的历史上,今年是名副其实的“地王”之年,“地王”之多,之频繁,实属罕见。《人民日报》的统计是截止5月底,全国共出现了152个地王(2015年全年只有95宗)。今年无论是“地王”产生的数量,还是“地王”的溢价率,在中国房地产的历史上都无出其右。

为什么会出现“地王”?有人认为,除了货币因素和房地产政策的刺激,从土地的基本面看,中国属于土地比较稀缺的国家,特别是一二线城市的土地稀缺,是导致大家“抢地”的主要原因。

这话听起来似乎很合理,的确,中国这么多人,人均拥有的土地面积差不多是世界平均水平的30%。但是,无论从现实,还是从经济学的角度看,不管一个国家的人均土地面积有多少,从来都不缺少盖房子的土地。中华民族5000多年,从来没有听说盖房子缺过土地。

以色列的国土状况极其恶劣,大部分的土地都被沙漠覆盖,但从没听说这个国家缺少盖房子的地。更令人惊叹的是,在以色列的不毛之地上,却成长出全球最发达的农产品和先进的农业体系。与之相反,俄罗斯公认的土地广阔而肥沃,但相对于土地贫瘠的以色列,俄罗斯的农业非常落后。

诺贝尔经济学奖得主阿玛蒂亚•森对饥荒有最权威的研究,他的基本结论是:

饥荒不是一个气候现象,而是一种制度现象,因为他发现,民主国家从来没有遭受过大规模的饥荒。大饥荒并非由于食物短缺,而是由于权利被剥夺。

中国人均占有的土地面积尽管只有全球平均水平的30%,但如果从盖房子的角度而言,近14亿人口,即使全部生活在城市,盖房子的土地也是绰绰有余。简单地算一笔账:按照三口之家,平均每套房子100平,容积率按照3计算,中国需要多少土地来盖房子?只需要不到5万平方公里,占中国960万平方公里面积的比例远远低于1%

以土地价格惊人的北京为例,北京是公认的土地稀缺的地方,北京目前总人口为2170万,土地面积1.64万平方公里,按每户三口、每套房子面积100平方米、容积率2.5计算,解决全部北京常住人口的住房,所需土地面积不到北京的2%。既然如此,为什么各大城市土地显得如此昂贵和短缺?原因很简单,这和土地面积大小无关,而是土地制度造成的。

在笔者看来,目前土地供应短缺的根本原因不是土地真的稀少,而基本是人为设置的不合理的土地制度导致的结果:


1
垄断


地方政府对土地一级市场的垄断。在70年的土地使用期限下,为了追求土地价值的最大化,不但采用了可能产生高价土地“招拍卖”制度,而且人为控制卖地的时间,控制土地供应的规模,土地的供应并没有随着建设用地而相应增加,反而为了拍出高价而肆意调控拍卖土地的时间。笔者在之前的文章中写过,由于土地一级市场完全控制在地方政府手中,什么时候出让土地,出让多少土地,出让哪一块土地,都是地方政府说了算。


2
浪费


土地资源浪费严重。一方面是人均土地面积低于全球平均水平;另一方面,在土地使用上,违背基本国情。开发商为了收益最大化,尽可能的开发别墅或者大户型的高档住宅。但高档别墅、大户型的住宅意味着单位土地能够满足居住人口非常之少。


3
类别


各种人为制造出来的不同土地的类别,更进一步造成土地的短缺。看看北京占着大片土地的很多单位,看看各地不断新划出的开发区以及大学城。这些工业及商业用地因为非常便宜,地方政府在规划的时候尽量多规划,导致了土地的更加紧张,从而挤压了住宅用地的空间。

以上三点可以简单证明,尽管我国土地供应总体紧张是不争的事实,但我们总比以色列、日本好吧。如果规划合理,并且确定一个符合国情的用地制度,至少就满足居住建设而言,土地是不可能短缺如现在一样。目前的土地短缺,绝大部分是人为造成的,是各种力量博弈的结果,而牺牲掉的,就是普通民众基本居住权的满足。

当下土地价格不合理的根本原因是地方政府垄断了土地的供应,并通过人为调节供地节奏追求地价最大化。因此,抑制不合理的高地价,需要更多制度层面的努力。国土资源部应该制定一个统一的游戏规则,并在全国建立更多的土地交易中心,使得各地的土地交易和股票交易一样日常化,而不是集中拍卖。同时对具体地段的地价设定上限,如果买卖价格超过上限,应该对开发商直接征收暴利税,避免人为操纵地价。

比如土地使用期限可以提高至150年,允许剩余期限进入土地市场进行交易;同时,应该在全国建立更多的土地交易市场,让土地交易经常化,不再人为制造短缺;特别是,考虑到未来城镇化的建设需要,农村宅基地必须尽快允许合法交易,并推动小产权房的合法化进程,这样可以大大缓解土地供应短缺的现状。

回到“地王”的问题,今年上海为什么出了那么多的“地王”,是上海的土地少吗?不是土地本身少,而是人为减少了供应。根据《劳动报》报道,今年上海土地供应量创五年来新低:

2016年第1季度,上海土地市场供应面积(不包括工业用地)仅42.48公顷,比去年同期下降67.43%,为五年来最低值。其中住宅供应面积分别为27.15公顷,比去年同期下滑72.39%。受供应回落影响,成交量也创新低,2016年第1季度,土地成交面积63.49公顷,比去年同期下滑61.80%。

事实上,在过去三年,上海土地供应每年都在减少,而且每年几乎都完不成供地计划。上海其实不缺地,但在土地供应大幅度减少的情况下,开发商只能哄抢有限的供应。上海住建部门负责人顾金山曾经表示, 2016年上海商品房土地供应量比去年提高了169公顷。但前五个月,供地仅占全年计划的15%,这种人为制造短缺的情况下,不出“地王”倒是奇怪了。


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