揭秘这才是A股最真实的见底信号(趋势!)

2016-06-15 资产管理圈 资产管理圈

导语 | 地王潮的兴起往往对应地产景气度的高点,房价下行后,股市将回血。看到这一趋势明朗化,大约在冬季。


地王潮预示阶段性房价见顶A股见底?


作者:曹山石 来源:山石观市(微信号:cssstock)


开门见山先抛两个研究成果。


新财富常客、中信建投房地产小组这周指出,历轮地王潮的出现都出现在小周期的高位,07年、09年的次年都出现了价格的调整。


换言之,地王潮预示阶段性房价见顶。


弘则研究创始人,原莫尼塔公司总经理王沛,则画了一张图,披露每一轮A股系统性牛市的产生,都必然伴随着房价周期的阶段性回落。


在王沛看来,当前国内资本整体上依然处于偏封闭状态的背景下,房地产和A股是资产配置最为重要的两个选项,资金在两类资产之间的轮动和跷跷板效应构成观察A股牛熊轮换最为重要的线索。


首先先横屏观看一张大图,文末对此进行解读。



背景:三年一次地王潮


5月9日,人民日报头版再次出现“权威人士”谈经济,对于万众瞩目的房价,明确表态房子是给人住的,这个定位不能偏离”,“不应通过加杠杆去库存”。


A股应声大跌,但央企继续造地王。


中原地产研究部统计数据显示,截至5月31日,全国土地市场超过15亿元的105宗高总价地块中,有52宗被国企夺得,它们一共砸下1785.8亿。“国家队”成为今年土地市场最土豪的明星队。


这也导致今年前5个月,一二线城市共出现39个总价地王、81个楼面价地王。


信达是其中最为炫目的“地王收割机”。2016年1月,杭州南星地王;5月,杭州滨江地王;6月,上海宝山地王。其中,溢价率最高的是最新竞得的上海宝山地王,高达303%。




以上海6月1日宝山新城顾村两块地皮为例,其周边的公路甚至被吐槽无法在地图上找到。结果,信达一举将楼板价推升到4.81万元/平方米,使得宝山房价破7万。郊区预期房价瞬间摸到魔都市区核心房价。这一消息对于城区房价的影响可知。



这是我国从2007年以来,出现的第4波地王潮,包括2007年(小地王潮)、2009年(大地王潮)、2013年(小地王潮)和目前的2016年(大地王潮)。



而同比四万亿催生的2009年地王潮,此轮国企央企在地王潮中占据了绝对的上风。在中信建投看来,这会进一步加剧“礼花绽放过后的回落”。



未来:房价见顶A股回血?


楼市+股市,近些年可说是绝大多数中国居民的投资图腾。


而2015年牛市,无论是中国梦,改革牛,还是杠杆市,都归结于一个关键词:“增量资金”。


按前海开源基金执行总经理杨德龙的说法,我国居民可投资资产并不多,楼市和股市是两个最主要的投资方向,所以楼市和股市一直存在明显的“跷跷板”效应。从楼市回流的资金,肯定要找新的投资出口。这些资金势必成为A股市场的援军。


所谓得增量资金者得涨势,开篇大图作为显著的证据,能够帮助大家非常容易地看懂A股是如何受益于楼市资金的流出和受伤于房价上涨对投资者资金的分流效应。


制图者王沛指出,由图能够很清晰的观察到:


一、过去几年来,每一轮A股系统性牛市的产生都必然伴随着房价周期的阶段性回落;


二、一旦房价开始加速上涨,A股便进入趋势性的熊市——原因在于楼市预期收益率的提升对A股产生了显著的分流效应。


三、由于楼市对资金的容量显著大于股市,因此房地产的潮涨潮落是“因”,A股随之的变化是“果”,并且楼市周期始终稳定领先股市大致三个季度的时间。


具体来看:


一、国内房价上一轮上涨速度最快的时候为2013年的二季度,因而A股的整体估值水平在2014年二季度出现了中期底部;


二、随着2013年三季度开始房价增速的放缓乃至2014年中最终的下跌,资金开始流出楼市奔向股市,从而开启了2014年下半年以来的A股牛市;


三、但随着房价增速在2014年8月见底,继而下跌速度开始趋缓最终于2015年二季度转而上涨,A股随之在2015年二季度最终见顶进入熊市。


四、以上都能良好地验证股市周期对房价周期三个季度的滞后效应。


简单来说,地王潮的兴起往往对应地产景气度的高点,房价下行后,股市将回血。


看到这一趋势明朗化,大约在冬季。


延伸阅读:

央企被约谈,楼市拐点已经出现!


作者:刘晓博 来源:天天说钱(微信号:liuxb0929)


最近几天,一连串的消息和数据证明,楼市的这轮政策牛市已经到了尾声。

 

据昨天(周二)的“澎湃新闻”报道:

 

一位不愿具名的开发商近日透露,包括国资委在内的多家监管机构,对央企开发企业约谈,口头下发通知,要求收敛在土地市场的追高拿地行为。

 

上述开发商表示,各家企业不同,被约谈的央企、国企开发企业都有,主要由所属的监管机构约谈。

 

其实,早在6月8日深圳光明新区“A646-0059”地块拍卖中,本号就察觉出了异常:这次拍卖虽然产生了深圳有史以来的总价地王(140.6亿元),但成交的楼面价只有2.76万元,远低于此前市场预期。在拍卖现场,虽然出现了国企,但数量不多,举牌显然不如6月1日在上海顾村地块中的表现积极。

 

随后,在6月13日的杭州“味精厂地块”出让中,参与竞买的开发商出现了大量央企,包括信达地产、中铁建、葛洲坝、华润、保利等,但最终溢价率只有37.34%。

 

深圳和杭州突然出现的新情况,印证了澎湃新闻的报道,看来央企在土地拍卖中的确收敛了很多。

 

此外,6月13日国家统计局公布的5月份房地产销售情况,也从另一个角度证明了拐点的出现。


这轮政策牛市的确起到了一定的去库存作用,主要体现在住宅上。至于写字楼和商铺,库存量继续增长。这两类产品,投资者要非常小心,因为它们不是刚需,不带学位,首付比例高,投资门槛高,受互联网冲击大。

 

神人先射马,擒贼先擒王。引领中国楼市上涨的,主要是一线城市和二线热点城市,而在这些城市最能带来恐慌、刺激购买热情的,就是不断产生的地王,特别是无厘头的郊区地王。

 

而最有条件制造地王的,就是央企。如果央企拿地热情被抑制,被呵止,那么楼市必然将降温。

 

事实上,央行也在踩刹车,M2增速已经下滑到了12.8%,未来几个月会继续下滑。据央行自己的估计,到9月才能回升。如果央行真的有这种定力,那么市场利率必然有所回升,这对于楼市降温是有利的。

 

总之,我的判断是,这轮房地产的政策牛市已经走向尾声。但利率仍然比较低,流动性会不会收紧很难说(央行这样说,未必能这样做到底)。也就是说,政策在微调,而没有反转。

 

一线城市和二线热点城市的楼市,将进入震荡观望期。这时候,刚需者可以出手。至于投资者,可能需要再观望一个季度或者更长时间,才能决定。但有显著人口增量的大城市,从长远看,房价仍将继续上涨。原因很简单:第一,有人口增量;第二,货币超发问题很难解决。



资产管理圈综合整理。




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