房价大涨一触即发,抢钱模式全面开启

2016-03-01 臧建军 臧建军和他的小伙伴 臧建军和他的小伙伴

春节之后,伴随着税收优惠政策出台,楼市热情被瞬间引爆。上海交易中心人满为患的照片刷爆朋友圈,撩动所有购房人群及从业人员的神经。项目涨价报告已经摆在不少开发商老总的案头,二手房业主一天跳个价的现象时有发生。而这一切发生在2015年度一二线城市房价刚刚经历一轮上涨之后,业内人士感到亢奋的同时,不免还有一丝丝担扰:楼市快速从慢牛走向疯牛,会不会是房地产最后的疯狂与盛宴?

 

首先,楼市量价方面的波动根源于市场需求的基本面。在依然限购的一线城市,是改善性需求在主导市场。在二线城市,投资性的购房比例依然维持低位。这和前些年投资炒房的时代不可同日而语。伴随着新一轮城镇化的推进,这些中心城市的资源只会进一步聚集,人口进一步流入,房地产的增量需求有力支撑着市场的基本面。

 

同时,国家去库存拉动经济的政策导向,和当下的资产荒是造成本轮市场趋热的两大辅助器。政府对房地产市场的态度已经非常明确,坚决地去库存化解风险,继续推动房地产去化和投资以稳定经济。而包含中国A股的动荡、金融理财产品的问题丛生,造成优质资产稀缺。房地产,尤其是一二线城市的房地产依然是一个最为重要的投资渠道。

 

可以遇见,在这些城市楼市的量价齐升已成定局。开发商的2016大概率又是个丰收年,而对于这些城市的购买者,尤其是出手晚的,注定要承受煎熬。

 

当然,价格的快速上涨一定会累积风险,中国楼市多年发展的规律已经反复证明:房价的快速上涨必然会带来接下来的盘整,而且上涨的越猛,盘整的力度就会越大。今年这波火热行情后,一定会跟上一个盘整期,只是我们不确定会从今年年末开始,还是明年开始罢了。火热的行情会产生“惯性”带动所有城市不同程度地趋向回暖。而当盘整来临的时候,不同城市回调的差异则会更加明显。

 

面对市场的波动,我们依然首先要明确中国房地产中长期的趋势不会因一时波动而改变。这个趋势就是总体供求关系已经逆转,楼市持续量价齐升的时代已经过去。但只要经济在发展,城镇化的步伐在推进,人口在导入,房地产的新增需求就会持续存在,部分中心城市市场需求的基本面依然存在强力支撑。这也是国家敢于继续刺激房地产市场发展的底气。而随着国家新一轮城镇化战略的推进,以及土地、户籍制度等配套改革的推进,增量需求就会逐步释放,并逐步填充城市房地产市场超前发展的局部泡沫,中国房地产新房市场的机会依然大于风险。

 

但另一方面,面对市场的短周期波动,企业应该已经积累了足够的经验,以更从容的心态积极应对。

 

首先,面对市场从慢牛快速转向疯牛,企业首先要做的是“踏上轨道,顺势而为”。在一二线的中心城市,当然要抓住机遇积极营销,同时追求量价,实现最大的现金流和利润额;在部分二三线城市,则要把握机会,快速出货,坚决去库存回笼资金;在中长期缺少机会的三四线城市,则要抓住逃命机会果断割肉。

 

同时,面对市场随时可能的再度盘整必须提前布局。大家已经非常清楚,市场盘整期最好的策略就是熬着,无非有人积极地熬,有人消极地熬,因为在调整周期内的销售一定是艰难的,或者说要付出较大代价。企业在顺势而为开启抢钱模式的同时,必须为企业发展留下回旋余地。第一是要在投资节奏上把控好,调节好资金流;第二是把握机会,深入优化城市布局和产品线;第三,在战略上依然要保持定力,坚持既定的创新转型方向。

 

总之,面对市场给予的机会,我们不需要怀疑甚至恐惧,而是要把握机会顺势而为积极抢钱;同时面对市场可能的盘整,提前布局和留有余地。只有在市场处于繁荣周期时积极抢钱,到市场处于盘整周期时,才能更加从容地熬着。相反,市场好时或者恐惧或者骄纵,市场不好时怨天尤人也于事无补,那就太辜负了时代给予的机会了。



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