解疑:为什么增城开发商不把楼房盖得更高拉低房价?

2016-06-10 增城房产 增城房产


一直在楼市外围观望的各位小白们

肯定跟刚入行的小编一样

对与楼市中的种种“专业术语”不甚明白

例如小编一直就有一个疑惑

既然一块地拍出了几十亿的价格

那么开发商为什么不多盖几层楼把均价拉低一点增强市场竞争力呢?

不过最近小编深入了解了一下——

这里就要给大家普及一下容积率的概念啦

容积率

        又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。


       假设政府要拍卖一块1万平米的地块,规定容积率不得超过4.5,于是开发商在这块地上可以盖的房子建筑面积最大不能超过4.5万平米。


        光听数字好像很大的样子......


        这些面积不仅仅是房屋面积,它还包括了道路、绿化、停车位等等。

        现在知道为什么自家小区的停车位为什么那么贵了吧。

容积率一般是由政府规定的。

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,

一般而言,容积率分为:

独立别墅为0.2~0.5,

联排别墅为0.4~0.7,

6层以下多层住宅为0.8~1.2,

11层小高层住宅为1.5~2.0,

18层高层住宅为1.8~2.5,

19层以上住宅为2.4~4.5,

住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅。


那么,过高的容积率对生活有什么影响呢?


1
人口密度

       高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多,而高容积率的住宅必定会带来高密度的居住人口,最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外,高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的使用会加剧这些设施的老化,所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。


2
内部规划问题

       由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求,小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少,从而影响居住区内的生活环境与品质。另外,楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作,也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。


3
安防问题

       由于居住密度大,所以出入的人会较多,外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要),不仅要加大监控设备的密度,而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。


那么既然1万平米的地块不能全部用来盖房子,那可以盖房屋的面积到底是多少?有什么标准呢?这又牵涉到另一个专业术语——建筑密度。


建筑密度

       指在一定范围内,建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例(%)。是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。


       和容积率相同,政府一般会规定一个地块的建筑密度,比如不高于45%。

       所以开发商就只能用最多4500平米的地块实现最多4.5万平米的建筑面积。也就是说,如果开发商想要获得最大的利益就要在4500平米上面盖十层房子,或者用更少的地块盖更高的楼房。

       但是我们知道,很多地方因为种种限制,对楼层的高度是有严格限制的。那想要获得最大的利益,就只能望地下盖了。

       可是地下的房子你会买么?反正小编是不会的......


       通常政府在拍卖一块地块之前,都会对这个地块有一定的规划,比如停车场数量、绿化率、住宅面积、限高等等。在土地合同内都会明确约定好限制数据,同时也严重影响成土地成交的价格。


       毕竟开发商们一个个都是人精。


       所以那些想着为什么同样一块地开发商为什么不多盖几层楼的孩子们赶紧洗洗睡吧。


       开发商也想啊——可是政府不准。

      

       所以各位看官如果买房子的时候希望住在一个更舒适的小区,一定要记得挑一个容积率和建筑密度都相对较低的楼盘。因为这些看似没什么用的数据直接决定了你未来的部分生活质量。


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