上市房企存货排行榜Top100

2016-06-10 Chris 亿翰智库 亿翰智库


上市房企存货排行榜Top100

备注:

1、公司:选取在香港和内地上市的共355家房地产类上市公司;

2、截至时间:2015年12月31号;
3、指标说明:选取房企资产负债表中存货这一科目进行统计。根据万科年报,存货最主要的三个部分是:已建成、待出售的物业;尚未建成、以出售为目的的物业;所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。存货按成本进行初始计量;

4、部分公司年报本位币为港元的,均已按2015年12月31日的汇率换算成人民币;

5、资料来源:亿翰智库,WIND;


我们选取了355家在香港和内地上市的房地产类公司,通过对这些公司的存货科目进行统计制作了该榜单。房地产开发企业典型的商业模式为“买地、开发、销售”,这几个过程都会在资产负债表里的存货科目中有所体现:存货中的已建成项目能反映到当期的经营情况中;未建成项目能体现近期可能的经营状况;而通过对存货中土地储备的分析,再结合当前的经济和行业环境,能帮助我们预测公司今后几年的持续经营能力和盈利能力。


1、对于整体而言,存货占总资产比重很大

上榜的100家公司2015年底的总资产为10.3万亿元,而同期存货为5.3万亿元,存货占到总资产的52%。开发企业最重要的资源就是土地和附着于其上的物业,通过销售物业获取收入,因而,存货占比会比较重。在上榜的企业中,存货占资产比最大的三家企业为三湘股份、嘉凯城和华远地产,这三家公司的项目主要集中于一二线城市,存货占比高也意味着公司有望在房价上涨后卖出更高的价格,提升公司的资产报酬率。而不利因素在于市场转向时,存货可能贬值严重,公司的经营风险会更高。


存货占比小的公司多半为主营商业地产的公司,占比最小的三家企业为陆家嘴、瑞安房地产和中国金茂,这三家公司旗下有许多优质的商办物业,而这些物业都不计算在存货里,这是公司存货占比小的主要原因。




2、通过高周转往往能帮助企业迅速
公司要维持高的盈利水平,可以通过高负债,高净利润率和高周转三种手段。房地产开发是典型的资本密集型产业,一般房企的资产负债率都会超过50%,在资产负债率达到一定水平以后,进一步的借款可能性已经不大。而随着人口红利消失,土地成本不断攀升,加上密集调控等诸多因素的影响,全行业毛利率都在下滑,相应的净利润率也不断下降。


因而,更多的房企把提升公司规模和盈利水平的重心放在加速周转上。通过拿地后的快速开发,快速销售,公司不但能迅速实现规模的突破,也能降低公司经营风险,而且销售回笼的资金能帮助公司用于获取更多优质土地和其他项目的开发,从而使得公司能实现快速的扩张。通过下表我们也可以发现,存货周转率比较高的几家企业近年来发展都非常迅速,规模突破比较快,销售水平节节攀升。



3、我国房地产总库存较高,但标杆房企库存压力不大

截至2015年12月31日,我国商品房总待售面积约7.2亿平米,而且库存主要集中在三四线城市。房地产库存过高对于金融稳定和经济的增长都是重大的威胁,2015年末,中央提出要加强供给侧改革,其中一个重要目标就是房地产去库存。我们认为,库存主要集中于三四线,而上榜的许多企业近年来已经把业务重心放在了一二线城市,库存压力并不大。然而,业务重心的集中也意味着一二线竞争也更激烈,这已经在今年的土地市场竞争中有了体现。



4、高存货是金矿还是灾难取决于行业未来是否景气
高存货对于房地产企业来说是把双刃剑,在房价上涨的情况下,已开发物业的售价会更高,而土地储备的升值也会很明显,这是过去十几年房地产开发企业高盈利的主要原因之一。目前,房价一直在高位运行,是否还有进一步上涨的空间开始存疑。在行业比较景气,资金成本很低的时候,许多企业开始以非常高的溢价率获取土地,未来能否成功解套主要看行业能否继续维持现在的火热。我们认为,我国人口红利已经消失,城镇化也在放缓,需求端的增量比较有限,而供给端库存过高,共同导致行业的风险逐渐暴露。对于房企而言,应该始终把风险防范作为第一要务,才能确保公司的长远,持续发展。

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