房企“快”到头了

陈哲 经济观察报

理性·建设性

在一种争先恐后的氛围中,中国房企帮政府实现了人类历史上最有效率的城市化。然而,过去无数教训告诉我们,一次严重的质量事故,足以毁掉多年积累出来的口碑和锻造出来的高周转内力,实在得不偿失。



常言道:天下武功,无坚不破,唯快不破。这一次,“快”破了。


中国人素来求快。从庙堂到民间,推崇“大干快上”,“又快又好”,“快马加鞭”,诸如此类,林林总总。


30多年前,改革开放总设计师在南方视察时肯定了“时间就是金钱,效率就是生命”。一时间特区开风气之先,随着改革开放推进,深圳速度推广为中国速度,成就了世界奇迹。


深圳速度,根子是汹涌的生产力冲破生产关系掣肘后的自然体现。庞大劳动力、市场与改革持续推进等诸多因素缺一不可。总而言之,内力使然。


1998年房改,释放出城市化与住房条件改善的蓬勃动力,将房地产拉上高速道。但要说企业的自觉自发,多认为源自2008年。当时调控进入高频期,秉持“拐点论”的深圳房企、老大万科,在业内掀起一阵高周转旋风。


高周转之本,在于提高资金运转效率。现金流是房企生命线,而高周转则是现金流最直接有力的保障。若不能在频繁周期中快速反应、游刃应对,恐有性命之虞。


此后,地产业百舸争流,资方自然更愿意将钱借给使用效率高、规模更大的企业,速度与规模相得益彰,由此快者越迅,扩张愈速。用旭辉林峰的话说,“快”成为了行业基本生存能力。


反观当年自狮子山下渡江而来的诸多港资猛龙,正因为快不起来,现已逐步淡出开发市场。


在一种争先恐后的氛围中,中国房企帮政府实现了人类历史上最有效率的城市化。


国人讲效率的理论基础之一,是数学家华罗庚的统筹方法。以拉动六七十个行业、涉及无数上下游环节的房地产而言,一个项目就需要串并联规划、审批、设计、施工、融资、营销等诸多环节,光章就得盖几百个,真是一项蔚为大观的工程。要快起来,统筹者实在了不起。


中国人做到了。从最初大量做刚需盘的万科提倡5(个月开工)-9(个月销售)-8(开盘首月去化8成)-6(普通住宅占6成),到精雕细琢的绿城2011年以后也开始5(个月开工)-9(个月开盘)-12(个月现金流回正),再到今天碧桂园的4(个月开盘)-5(个月回款)-6(个月现金流为正)-8(个月再投资),中国房企资金运用效率不断被刷新。


但每一只木桶都有其短板,就房地产而言,我认为现阶段首要的是工程质量。中国的建筑企业速度早已名扬世界,在此基础上,再快,恐怕就失去控制。以碧桂园上海个案而言,地方政府认定责任:赶工期。


碧桂园有今日之气象实属不易,过去它在中国城市化进程中的角色可能被低估了,它直接影响的中国家庭和人口绝对数量可能超过很多龙头房企。难能可贵的是,至今其老板杨国强仍然“每天每天辛勤工作”。


过去无数教训告诉我们,一次严重的质量事故,足以毁掉多年积累出来的口碑和锻造出来的高周转内力,实在得不偿失。


2014年,万科让出规模老大之位前,我听王石说,人和企业一样,需不断更新目标,顺势而为。由数字增长型转向高质量增长,是中国大势,更是房地产大势。今日回顾,别有滋味。


实际上,当“快”已经成为一种基础能力的时候,它就不再稀缺。




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