对不起,2018年房价还得涨!

2018-01-13 创业财经汇 创业财经汇

作者:巴九灵

来源:吴晓波频道(ID:wuxiaobopd)


时间刚刚进入2018年,楼市就有了新的消息。

 

兰州部分区域撤销限购变限售,南京调整人才落户购房政策,厦门明确实行差别化调控,被认为是调控政策放松的信号,有人甚至认为楼市取消限购时机已到。

 

今年的楼市怎么走,实在是令人好奇的一件事。



去年年初的时候,小巴总结过一份24家券商机构对2017年中国楼市的预测,总结出了6条共识和4条争议。


一年过去了,这些预测的结果也出来了,6条共识4条命中:

2017年房地产市场主题是调整;

调控政策短期内不会变化;

朋友圈关于房企并购的爆文要多了;

房企大转型,说不定也要喊“匠人精神”了。

另外2条命中了一半:

买房的人变少;

整体房价可能微跌。

2017年楼市的一大特点是“冰火”分化,一二线城市冰封熄火,三四线城市崛起,这也让年初机构普遍估计2017年楼市交易量下跌、房价微跌的预测落空了一半:在一线和二线核心城市命中,而在三四线城市则落空。



除了6条预测之外,还有4项争议,结果也出来了:

区域分化,一线城市房价还买得起吗?(一线城市的购买力暂时被冻结)

地王是否会偃旗息鼓,土地财政是否有所改观?(地王的数量大幅下降)

3年小周期还有没有效?(3年小周期要出现变化,但变化的方式还存在继续的争议) 

美国加息对中国房地产影响大不大?(事实证明,影响并不大)

这些研报虽然不能说面面俱到,也出现了一部分预测失误的地方,但总体上对当年度楼市趋势的把握还是挺到位的。


所以今年小巴继续来做这份“房地产行业年度投资策略”报告,为2018年的房地产投资指指路。

 

这些策略报告来自25家券商机构的房地产研究部门,吴晓波频道晓报告特别梳理了其中12家机构的投资策略报告,推出系列报告《2018房地产预测报告》,从购房和投资两个角度,分两期带大家了解2018年房地产行业的25个观点,告诉大家2018年房子怎么买,地产股如何投。

1

共识篇

25家券商机构都对2018年房产走势进行了预测,小巴整理出了这些机构们达成的共识,包括政策、成交量、房价、红利、行业等几大方面。


总体
2018,房地产市场主题:新起点


25份“房地产行业2018年投资策略”报告的主题如下表,其中频繁出现的同义关键词是长效机制、周期、分化、龙头、租。


它们大致勾勒出了这些研究机构对于2018年整体判断,房地产市场正在迈入一个新的阶段:

在调控政策上,平稳推进的长效机制有序地推进,因城施策继续维持;


在城市分化上,是2017年火热的三四线城市行情回落,一二线城市则可能迎来一波小行情;


在行业竞争上,则是马太效应,企业与企业之间的差距拉大,强者越强。

政策
房住不炒,差异调控主线不变


2017年房地产市场的调控有两大主题:因城施策和长效机制,在2018年会继续延续下去。

 

这一轮调控中,核心城市的调控力度已达到史上最严,限购、限贷、限售、限价和限地价五限并举,收紧的空间有限。不收紧的同时,也不代表可能会放松,因为租售并举的长效机制正在成为新的思路,有可能,一线城市再也看不到限购解除的那一天。而三、四线城市的行情不可持续太久,改变现状、采取普遍严厉政策的可能性也不大。

 


再细分一些,相比于限购、限贷,限售对房产投机的针对性更强,也更适用于区域分化地市场,2018年以及未来的数年,限售城市数量会扩围。


成交
三四线熄火,一二线重新上路

上一年度预测时,大家都觉得,2017年成交量肯定下跌,而且幅度不会小,结果一二线的交易是冰封了,但三四线城市增长很快,前11个月下来,总成交面积还是增长了7.9%

 

2018年的楼市成交量的主要观点还是“唱衰”,在券商机构们看来,2017年刺激是不可持续的。

比如国泰君安认为,三四线城市2017年的火爆,是经由拆迁(棚改货币化安置)的一次性刺激,属于“透支需求,延缓供应”的一次性刺激,短期内能推动房价和销量的上涨,但长期看,由于缺乏产业和人口支撑的情况下,棚改货币化安置的拉动效应将会逐渐减弱。此外,三四线购房人群的价格敏感度高,房价上涨后,需求也在一定程度上被抑制。

 

相反,一二线城市需求已经打压了一年多,需求储备较为充分,可能在2018得到释放。


房价
不要指望太多,降不下来

2018年,关于房价的预测,券商机构们则一致认为,在全国范围内将有上涨,但幅度不会大。

在全国范围的普遍微涨之中,不同区域和城市同样会和销量一样,出现价格上的细微分化,比如长江证券认为一线城市涨1%,二线和三线城市涨5%,四线城市涨1%。


红利
租房者越来越多,长租公寓井喷

一二线城市房价高,存量房不断增多,加上租售并举长效机制的政策导向,意味着这些城市的租赁市场空间很大。

 

关于租赁房的政策文件,光全国性的,仅从2015年11月开始,国务院、国家税务总局、住建部(包括联合其他8个部门)发布的就有6项;地方性的,一二线城市更是一个接一个地出台政策。

 


内容集中起来讲,就是一点,加快租赁市场发展:

在供给上,增加租赁用地供给、鼓励房地产转型;


在金融上,给存量物业提供模式探索(比如房地产信托投资基金REITs)的税收等优惠,盘活存量资产;


在法律上,在需求端,立法推进租售同权。

从2018年开始,在未来几年,长租公寓市场将迎来井喷,一方面租房的人越来越多,另一方面,各方机构争相进入长租公寓,企业数量也将快速增长。

行业
买房企龙头股可能有意外惊喜

在各大机构的预测中,房地产行业不可逆的趋势是规模制胜,龙头企业在马太效应中越来越强。最显著的数据,是房地产企业TOP50和其他企业的毛利润率比较。

一般来说,在行业快速发展时期,随着企业规模的扩大,利润会呈下降的趋势。比如过去很多年,房地产企业TOP50的利润率——不管是毛利还是净利,都是比其他规模更小的企业低的。

 

这两者都在2017年的三季度出现反转。

 

从行业发展来看,行业逐步进入成熟期,行业整体利润率在下滑,但这对于其中的大企业而言,也许未必是坏事。行业环境的恶化,也可能是扫除竞争的一种方式。融资能力、管理和运营能力、抗周期能力,也意味着有更大的机会逆周期拿到利润率更高的项目。


这些利润上的变化,最终会反映到房地产上市公司的股价上。

2

争议篇

25家券商机构对2018年房地产市场预测也存在不少争议,包括周期、存量和土地三大方面。


周期
是周期时间拉长,还是地区分化

中国楼市素有小周期之论,逆周期就是中国楼市最好的投资方式。

 

去年关于“3年小周期还有没有效”的命题,各大机构就有不同的声音,今年的论点更加明确了,议在于变化的方向,是纵向的、横向的、还是纵横双向的,这也意味着房地产不同的投资方式。

 

华创证券的观点认为,周期的变化在于,不管是需求端还是供给端的政策,都将原本周期涨落环节的时间拉长了,所以整个周期的时间,要从3年一轮变成5年一轮。这意味着,房产投资时间节点需要变化。

 

兴业证券认为,周期的变化在于区域分化,一二线进入租售并举长效机制之后的新周期,三四线则再无周期。这意味着,买房的区域选择,需要变化。

 


也有结合两者的第三种观点,比如方正证券,认为周期既拉长了,又分化了,这就导致中国楼市空前复杂了。

 

当然,也有观点认为,原来的小周期虽然有一些细微的变化,但三年周期仍然有效。比如国泰君安,底部将于2018年下半年形成,二线城市率先复苏。而招商证券则认为,2季度到3季度是这一轮楼市的底部,一二三四线依次触底。


◈周期拉长派:华创证券、东方证券

◈周期分化派:兴业证券

◈两者兼有派:方正证券

◈保持原状派:国泰君安

存量
是否正进入二手房时代

东方证券认为,从美国、香港等发达经济体的经验看,随着城市化发展,二手房交易量将超过新房,存量时代就到来了。

 

去年前十个月,北京、深圳、南京、无锡、大连等重点城已经进入存量房时代。一线城市尤为明显,特别是北京,二手房成交套数已经达到新房成交套数的3.3倍。



但也有不同的意见,比如中信证券认为,相比于美国、香港,中国更像日本,相当长的时间内(如二三十年之内),不会出现“存量占大头”的局面。尤其考虑到“房子是用来住的,不是用来炒的”,政策也将致力于控制而不是提高房屋流通率。


◈正方:东方证券

◈反方:中信证券

土地
地王减少,土地财政是否转向


我们在以前的一篇文章中分析过近几年的土地市场,2014-2016年,房价大涨,房价涨得越快的城市,土地卖得越狠。


2017年下半年,土地市场出现了史无前例的现象:一边是房地产市场热销,一遍是土地市场保持理性。这是否意味着土地财政出现转向,则有争议。

 

比如华泰证券认为,房地产税整体稳步推进,进度可能会超过预期,这有助于替代地方政府减少的财政收入。某种程度上,这意味着土地财政的可持续性又在存疑。

 

更多的机构则认为土地市场的理性在于土地市场规则的变化,设置了竞拍的门槛,但不限制数量,令小企业参与的难度增加,变相减少了恶性的价格竞争。而土地财政本身,在短期不可替代。

 

当然了,我们可以预见的是,2018年出现地王的频率,依然不会太高。

 

◈正方:华泰证券

◈反方:中信证券、国泰君安


(本文已获得吴晓波频道授权,推荐关注财经第一自媒体-吴晓波频道)

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