手握地王也会饿死,都因没搞懂这三件事

2016-06-14 浪雄 明源地产研究院 明源地产研究院

近期房地产市场的发展总是出人意外,部分城市在拼命去库存,但近三月一二线城市就开始地王迭出。同时政策也开始分化,部分城市努力给政策去库存,部分城市调控声又是此起彼落。一方面企业需要调整产品结构,另一方面可能陷入没货可卖的境地。很可能,我们现在把面包卖掉了,接下来却买不回来足够的面粉。企业究竟应该如何选择才能持续保持竞争力?


地产江湖风云诡谲,以下这3大保障系数可谓护身铠甲。


一、三大系数:供销平衡,弹性运营新境界


地产企业的生产链条有其特殊性,从土地获取,到开工建设,再到销售,最后竣工备案,交房,整个过程一环扣一环,而且往往长达2~3年。


如何把握好土地获取、项目开工、销售价格(去化)是对企业最大的考验。企业应更多地从上述三者间的相互联动,及企业和项目之间的协调去进行运营调控,以避免踏空市场节奏陷入经营的泥淖,从而严格按照企业设定的经营轨道行驶,高效保障项目的精准销售与交付。


我们引入三个运营管理的系数——土地保障系数、生产保障系数、业绩保障系数分别进行阐述。



房企要真正学会从“三大系数”审视企业运营安全,核心是两个方面:


首先,各系数应分别保持相对健康的水平;

其次,综合审视“三大系数”的聚合效应,更能体现一个企业运营健康与否。


二、发展蓄力,皆因土地保障


土地保障系数,衡量企业未来年度的土地储备情况。土地储备的多寡一方面反映企业发展的持续性,也表明企业的期望,同时过高的土地储备也会带来企业运营的臃肿,甚至导致经营的高风险,我们采用年末土地储备面积和年度销售面积的比值来确认土地保障系数。它可以分析企业的“面粉-面包”的供应匹配情况。


(1)行业土地保障系数下降,达到历年低点,对于土地争夺逐渐分化


行业的土地保障系数,呈现较大的波动,但总体而言,2012年是一个低点,2013年行业对土地的渴求进入高点。而随着市场变化,2014年行业的土地储备开始下降,这种下降延续到2015年。


图:样板房企土地保障系数分析;资料来源:wind,各地房管局网站,明源地产研究院


我们根据数据做出如下推论:


A、从数据分析可以看到,土地储备的下降受政策、市场影响较为直接,同时在弱周期下反应过激,强周期下反应较弱。

B、相对于房价高涨,各企业的土地储备在逐步压缩,反映企业对后市的相对谨慎。

C、部分企业的土地保障系数已经低于2,企业的开发延续性将受到挑战,对运营调节将提出更高挑战。


(2)民企土地保障系数低于国企,民企的灵活运营与国企的资源优势在市场中竞争


整体来看民企的土地保障系数均低于国企,在2014年前,国企的平均土地储备系数保持在3.5附近,而民企的平均保障系数保持在2.3附近,而且在这之前国企的保障系数呈上升趋势,而民企的系数呈下降趋势。


但是在2014年土地保障系数的变化趋势开始出现反转,国企的系数开始大幅度下降,民企的保障系数下降到2以下后开始反弹。但是整体而言国企的保障系数仍然相当于民企的两倍以上。


图:各类型土地保障系数分析;资料来源:wind,各地房管局网站,明源地产研究院

根据以上数据变化,我们做出如下推论:


A、国企的土地资源储备无论是绝对值还是比例值都远比民企优越,更善于通过“土地晒太阳”的方式获得更高的土地溢价。

B、民企的土地资源更为窘迫,未来提升资源利用率,提升企业整体效率,通过良好的项目运营获得更高的投资回报是必然选择。

C、国企和民企的获利模式将呈分化趋势。国企的优势将集中体现在土地资源获取环节,而民企的开发获利优势将集中在项目运营环节。

D、土地保障系数随规模快速下降,规模的增长需要新逻辑。


从下图的数据趋势可以看出,近五年来龙头企业的土地保障系数逐年下降。到2015年,龙头企业的平均土地储备仅能满足4年去化的需求,规模增长必将受到抑制。大中型房企土地保障系数呈现较大的波动,并且在快速下降通道中,企业在规模增长的同时,难于保持同样的土地储备的增长。总的来说,行业规模仍然在增长,但是土地资源的储备必将影响企业规模的增长。


图:各规模房企土地保障系数分析;资料来源:wind,各地房管局网站,明源地产研究院


根据上图的数据分析,我们做出如下推论:


A、龙头房企的土地保障系数明显小于中型和大型房企:反映出龙头房企稳健的经营思路,内部运营管理已经调整得较为顺畅,在土地获取方面通过调节系数,实现了更有效的资源利用。反向来看,部分龙头企业的资源已经下降到“2”以下,未来要保持同样的高速增长需要一些新的思路和逻辑。

B、大中型房企的保障系数明显高于龙头企业,反映大中型房企积极做大规模的期望,正印证行业的普遍观点“要么大,要么死”。

C、大中型企业销售规模的逐渐增大,且土地资源的消耗速度高于补充速度,未来必然加快在高房价区域的市场争夺以实现既定的增长策略,地王必将在这类企业追逐中频繁出现。


(3)资源逐步朝一线城市集中,小型企业在公开市场中从一线城市撤退


根据wind数据显示,2015年全国土地成交总建筑面积达1.54亿平方米,总土地成交价款为7721亿,从成交的建筑面积来看,分布比较均匀,呈现阶梯式,一线土地成交占比15%,二线城市占比31%,三四线成交占比54%。但是在成交金额上,一线城市(占比48%)远高于二线城市(占比30%)和三、四线城市(占比22%),基本等于二三四线城市成交金额的总和,明显地将资源投入到一线城市。


图:2015土地招拍挂市场面积占比分析;资料来源:wind,各地房管局网站,明源地产研究院


图:2015土地招拍挂市场城市金额分配分析;资料来源:wind,各地房管局网站,明源地产研究院


在新增土地面积的分类统计中,呈现了不同类型企业的整体布局能力。其中,龙头企业在2015年新增的土地中呈现较好搭配,在一线城市的土地面积占比较低,仅为当年新增土地建筑面积的11%,在二线城市的占比为25%,同时他们在三线城市新增的土地面积占到64%。


对于大中型企业,主要的新增面积在一二线城市(占比56%),也补充了在三四线城市的土地储备。


对于小型企业则将主要的新增土地放在了二线城市(占比56%),在一线城市的土地获取量非常低(仅占6%)。未来的成长空间对二线城市市场情况的依赖度较高。


图:各规模房企在各类城市的拿地面积占比分析; 资料来源:wind,各地房管局网站,明源地产研究院


(4)大中型企业不惜代价豪赌一线城市,在“要么大,要么边缘化”的道路上越走越远


在新增土地面积的金额分类统计中,我们可以看到一线城市土地价格的疯狂和大中型企业投入的倾斜。


大中型企业普遍表现了对一线城市的强烈进取愿望,他们把绝大部分的资源投入到一二线城市中去,其中又以一线城市为重点投入对象,二线城市为辅。


在一线城市的土地获取单价中,大型企业和中型企业的平均楼面地价接近2万,而龙头企业的平均楼面地价只有1万左右,相信在后续的市场中,大中型企业在土地成本上就高出一倍,企业的风险无疑更大。从企业运营上来说已经非常激进,赌博一线城市的心态更为明显。


图:各规模房企拿地平均金额分析; 资料来源:wind,各地房管局网站,明源地产研究院


相反我们可以看到对于龙头企业而言,整体资源在三类城市中平衡投入(企业间有一定的分化),体现了良好的布局能力,也体现了和企业战略相匹配的运营能力培养思路,需要做的事情是平衡区域布局以及资源的投放,以应对未来的产品结构调整。


对于小型企业而言,基本退出了一线城市土地的争夺,资金投入占比仅为5%,而将资源重点投入到二线城市,资金投入占比达81%。


图:各规模房企在各类城市的拿地金额占比分析; 资料来源:wind,各地房管局网站,明源地产研究院


(5)行业集中在不断增强,区域分布也在逐步聚集


从公开市场的土地成交数据来看,前五名的企业获得了0.77亿平米的土地(建筑面积),前十名的企业获得1.02亿平方米的土地(建筑面积),分别占全年土地出让面积的54%和66%,未来销售规模将进一步集中。


在城市方面,帝都吸金有术,以2000亿+的土地成交总价遥遥领先于其他城市。土地红利也越来越集中,前五名的土地成交总价占全国总价的54%,前十名占比为69%,土地成交集聚现象明显。


在土地成交面积排行上,北京、廊坊、成都、佛山、广州是供地大户。值得注意的是,广州市的土地成交均价(0.77万)已经跌入地价的第二档位置,难以和北京、上海等近两万均价的城市相提并论了,甚至还比不上二档中成交均价近万的南京、杭州、福州。



表:2015年招拍挂市场拿地金额排行前五名; 资料来源:wind,明源地产研究院


表:2015年招拍挂市场拿地面积排行前五名; 资料来源:wind,明源地产研究院


三、节奏调节,还需生产保障


生产保障系数,衡量企业未来年度的生产供应情况,表明企业的生产意愿以及对后市的期望,采用年末在建面积和年度销售面积进行比较得出。系数越大,表明可供销售的货越多。


(1)行业生产保障系数保持平稳,历年波动不大


从数据波动来看,2012~2013年代表性企业生产保障是一个相对低点,2014年行业的生产保障系数普遍呈现上扬态势,而2015年呈现普遍的下降态势。从行业平均值来看,生产保障系数在缓慢下降,呈现稳中有降的格局。


从斜率来看,生产保障系数的变化与业绩保障系数、土地保障系数的变化相比,变化相对较缓,业绩保障、土地保障的变化斜率更陡。揭示行业中调节可售产品和土地获取的节奏比较容易(涉及资源、部门较简单),但是调节产品的生产的节奏相对较难(涉及更多的内部部门协同,也有更多的外部协调和资源调配)。因此对企业运营而言,调节销售策略在效果上是明显的,但是调节生产节奏难度较高且效果难于显性化,这恰恰是运营需要着重发力的点。


图:样板房企生产保障系数分析;资料来源:wind,各地房管局网站,明源地产研究院


(2)国企靠堆货获得业绩增长,民企靠灵活的运营调节来实现生产、销售的协调


国企的生产保障远高于民企,基本相当于民企的1.5倍以上。同时,我们考察另外一个系数,生产保障/业绩保障,从表中反映出来的倍数可以发现,在2011~2012年,国企和民企要产生相同的业绩保障系数,只需要比民企具有略高的生产保障即可,但是2013~2015年,该数据发生了巨大的变化,国企要产生相应的业绩保障,需要更大的生产保障系数。


图:各类型房企生产保障系数分析;资料来源:wind,各地房管局网站,明源地产研究院


图:各类型房企生产保障/业绩保障系数比分析;资料来源:wind,各地房管局网站,明源地产研究院


我们可以分析得出如下推论:


A、国企的生产向销售转化环节效率远低于民企,这种效率上的差异没有得到有效的改善,反而随着市场竞争的加剧在逐步放大。

B、国企的生产向销售转化的效率本身是在下降(斜率向上),需要更高的生产保障才能获得与民企类似的业绩表现。

C、民企的生产向销售转化随着市场的竞争加剧与成熟,效率在逐步上升(斜率向下),企业内部的项目运营效率在快速改善。

D、国企靠更多的生产来产生更大的销售业绩增长,民企靠更灵活的运营策略来产生更大的销售业绩增长。换句话来说,国企对于业绩的追求更多依靠堆货的形式来实现。

E、国企未来的业绩增长的幅度会大于民企,国进民退是大势所趋。


(3)中型房企的进取心明显高于其他各类房企,龙头房企的生产保障修炼炉火纯青


在企业分类的讨论中,我们从过去多年的生产保障系数来看,各类房企的生产保障系数变化相对较小。尤其对于龙头企业而言,整体生产保障保持了非常可怕的稳定性。大型房企在前几年尚能保持与龙头房企相近的稳定性,但是在房地产行业整体逆势的2014年,采取了明显的收缩策略,导致该年度生产保障快速下跌。中型房企采用了一贯的高业绩保障来追求业绩增长。


图:各规模房企生产保障系数分析;资料来源:wind,各地房管局网站,明源地产研究院


根据这些数据,我们进行如下推论:


A、龙头企业的生产保障连续五年保持了比较稳定的数值(2.4),生产的运营调节能力已经进入炉火纯青的境界,外部市场的影响对企业内部的运营难以带来重大冲击。

B、大型房企近期的波动高于龙头企业,反映出在扩大规模进行全国化布局的同时,企业的运营调节能力受到了一定稀释,企业需要时间对内部运营进行重整,使得原有标准化的管理能够在外扩区域进行同化、深化。

C、中型房企多年来生产保障高企,波动较大,一方面反映了他们对业绩的积极进取心态,另外一方面也反映了其内部运营调节能力还有较大的提升空间。


四、快速应变,且看业绩保障


由于地产行业的预售制度,可以通过当年的预收账款和营业收入的比较.即业绩保障系数反映出地产企业对来年的业绩保障情况。业绩保障系数越大,反映企业未来年度的业绩更有保障。


(1)业绩保障系数受政策影响较大,抓住政策的时间窗口,快速调整销售节奏是企业运营能力的有效体现


2014年行业的业绩保障系数是低谷,国家适时推出去库存政策,并在2015年上半年推出宽松新政策直接刺激行业业绩保障上扬,2015年行业的业绩保障趋于上行。随着2016年国家分类调控以及一二线城市的房价飙升,预计2016年的业绩保障系数将获得更大的保障。


图:样本房企业绩保障系数分析;资料来源:wind,各地房管局网站,明源地产研究院


(2)业绩保障系数在逐年下降,在规模上升的同时需要保持较高的业绩增长,难度正在不断变大


自2013年开始,房地产行业的业绩保障系数在逐年下降。市场的不确定性在不断加强,行业为了应对这种不确定性,大多采取相对稳健策略,同时说明随着企业规模的高速增长,如果想保持较高的业绩增长越来越不容易。


行业的平均业绩保障系数已经跌破1,保持原有的业绩已经出现一定挑战。企业规模不是业绩保障的决定性因素,企业对后续规模扩张的欲望是业绩保障系数的重点。


龙头企业一直都保持着相对稳健的业绩保障系数,表明龙头企业受环境和政策方面的影响较小,运营调适能力明显高出一筹。


大型企业的业绩保障系数基本都低于中型房企,反映出规模并不是决定业绩保障的有利手段,反而因为资源、项目的分散导致不能快速适应。


中型企业从样本来看,更多都是采取区域深耕,项目集中度比较高,因此对于政策和运营节奏的调节反而优于大型房企。


图:各规模房企业绩保障系数分析;资料来源:wind,各地房管局网站,明源地产研究院


(3)民企的市场敏锐度和反应速度强于国企


在顺周期时候,国企的稳健运营策略优于民企,业绩保障也更强。但是在逆周期时候民企的灵活运营策略能提供快速的反应能力,有效保障企业后续的业绩实现。


图:各类型房企存货周转率分析;资料来源:wind,各地房管局网站,明源地产研究院


龙头、大型企业的业绩保障系数波动较小,维持企业的一贯数值,反映企业的运营调节能力较强,中型企业的业绩保障系数波动幅度比较大,反映中型房企在追求规模的同时,提升内部运营调节能力还需更多的修炼。


图:各规模房企业绩保障系数分析;资料来源:wind,各地房管局网站,明源地产研究院


五、常胜不败,弹性运营练内功


在针对三个系数分别进行分析后,接下来我们通过几个标杆企业的案例来进一步探讨房企如何平衡和拿捏这三大系数之间的关系,这是体现房企运营功力和水平的试金石。


万科三大系数间协调性越来越好,表明企业内部运营能力已经调试得非常理想。从系数来看,万科的土地保障系数已经降到2.0以下,生产保障降到1.5左右,表明企业有信心能够根据政策、行业、市场情况快速进行经营调节,同时市场的变化对于万科运营方面的影响也有限。


但是另外一方面,随着规模快速增长,我们发现三大系数间的有效调节变得困难,千亿规模以上的企业如果需要保持高的土地保障系数,必然带来资金资源的堆积,不利于周转率的提高,同时如果保持了较高业绩保障,企业的资金资源、人力资源等方面也需要有较大的储备,需要极好的整合与协同能力。


图:万科三大系数比对分析; 资料来源:wind,明源地产研究院


恒大三大系数趋于协调,业绩保障系数延续往年低数值,但每年业绩增长仍然可观,一方面反映了恒大已经形成了快速开发、快速去化、变现的能力,另一方面也反应恒大在系数平衡上仍然未达理想状态,未来恒大在营销层面的措施仍将激进。


图:恒大三大系数比对分析; 资料来源:wind,明源地产研究院


中海三大系数协调较好。一方面,三大系数历年比较平稳,波动较小,体现出较好的平衡和掌控能力;另一方面,各个系数的取值和配比比较合理,体现出较好的产供销平衡能力。


图:中海三大系数比对分析; 资料来源:wind,明源地产研究院


总之,从上述标杆企业对三个系数的统筹平衡来看,标杆房企近年来对土地储备系数要求降低,说明土地红利模式已不复主流,更注重土地储备的适配性,既能满足生产要求,保障可持续发展,又不占用过多资金,在淡市有更多的腾挪机会;而生产保障系数则主要与市场行情判断及企业的规模扩张意愿正相关,为追求更快增长,企业生产保障系数要求更大一些,当然市场行情不好时企业也会通过生产保障系数的调节来避免存货积压、资金占用和去化压力;而业绩保障系数在市场波动时要维持较高比例则变得更加困难,需要房企在市场预判和柔性生产方面有更强的统筹能力。


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