房价地价疯涨为何上市房企股价下跌?

2016-06-11 社科院易宪容 新浪博客 新浪博客


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2015年以来,中国房价开始逐渐复苏上涨,到5月之后,深圳房价开始疯狂上涨,到目前为止已经上涨90%以上,而北京、上海的房价则上涨了30%以上,一年来全国房价则平均上涨了11%。尤其,苏州、南京、合肥等城市上涨的幅度更大。也就是说,一年多来,中国不少城市的房价上涨到了前所未有的地步,或出现了房价上涨的疯狂。


房价一上涨,土地的价格上涨的疯狂也随之而来。截至6月2日,北京、上海、深圳三个一线城市和南京、苏州、合肥等热点二线城市,共计22座城市已经产生了总价、单价或溢价率地王113个,远高于2015年全年的95个。


中原地产研究部统计数据显示:2016年前5月,土地市场总价超过15亿元105宗高价地块,成交总价为3,288.2亿元,其中有52宗被国企获得,合计成交金额达1,785.8亿元,占比为54%。6月8日,深圳光明新区高新技术园区东片区拍卖一块15.24万平方米土地的使用权,结果以每平方米人民币2.76万元、总价140.6亿元拍出,成为国内最近总价最高的地块。


但是,今年以来中国房地产市场的繁荣,房价的疯狂上涨,土地市场火爆,一百多个地王的出现,并没有在中国房地产企业上市公司的股价上反应,即让房地产上市公司股价全面走好。反之,A股房地产类股指数今年迄今已下跌20%,表现逊于大盘。在香港股市,大型中资房地产开发商的股价已下跌14%。


一般来说,股市是实体经济的晴雨表,中国房地产市场的繁荣,股市在几个月前就会反映,房地产上市公司的股价在几个月之前就应该上涨。而当前中国房地产市场的价格和土地市场的价格疯狂也早就会反映在在A股及香港H股上市的房地产公司的股价上,但实际上这些公司的股价不仅没有上涨,反之在下跌,甚至于下跌的幅度不小。


这种房价与股市严重的脱节,或当前中国房地产上市公司的股价走势,实际上是向中国的住房投机炒作者一种严重警告,当前中国房地产市场的复苏与繁荣可能是昙花一现,不可持续的,房地产市场的周期性调整又将开始。


这不仅表现为今年以来,中国房地产企业的利润水平并没有因为房价疯狂上涨有所好转,反之还在下跌。第一季度在A股上市的房地产开发商的平均净利润率降至7.9%,而2014年年底为10%。其实,这还不是最为关键的因素,关键的因素还在于以下几个方面。


一是近年来的一些城市的房价快速上涨,甚至于疯狂上涨,并非是居民的住房消费需求增长所引致,而是政府过度扩张的银行信贷政策及严重优惠的税收政策,再加上以互联网金融为主体的首付贷的出现,而这些政策及因素则是鼓励有房的居民涌入房地产市场过度炒作并由此来推高房价,造就房地产市场的价格疯狂。可以说,只要对互联网金融进行整顿(目前已经开始),只要中国央行的货币政策出现转向或收缩,那么要再推动居民涌入房地产市场是不可能的,这种房价疯狂所造成的繁荣是不可持续的。股市的投资者对此当然看得十分清楚。


二是中国土地市场的价格疯狂更是离谱。这基本上是地方政府与房地产开发商合谋的结果。因为地方政府借房价上涨,与房地产开发商一起合谋推高土地的价格,最受益者是地方政府。因为,这不仅会引诱相应城市的房价继续上涨,引诱更多的住房投机炒作者涌房地产市场,而且也进一步推高土地的价格,造就土地市场的繁荣。


但实际上这些拍卖出地王的土地,拍卖到土地的房地产开发商是否会按照所拍卖土地的价格缴交款项,外人是什么也不知道,这些完全是地方政府与房地产开发商之间台面下的事情。拍卖到土地的房地产开发商只要把土地的价格推高,制造了一个又一个的地王就达到了它的目的。所以地王热,各个城市制造一个又一个的地王,只是一种假象,一种玩给购买住房投机炒作者的游戏。而且从最近中央政府职能部门对地王热的表态,也就意味着从下到上都在玩一种蒙骗购买住房的游戏。可以说,如果是这样,股市的投资者对中国房地产上市公司会有兴趣吗?


可见,当前中国房地产市场的回升完全是房地产政策过度放松及信贷政策过度宽松完全是一些投资机构或个人以过度杠杆炒作的结果,只要这些政策一变化,这一轮房地产市场周期性调整必然,这种房地产市场是不可持续的。而土地市场火爆基本上是地方政府与房地产开发商合谋玩的一种欺骗市场的游戏,这种游戏已经被市场分析所揭穿,玩下去的结果肯定是没有赢家,让中国许多城市的房地产市场及中国经济输得更惨。在这种情况下,A股市场及香港H股市场的投资者已经看到这点,只能不与之玩,退出这个市场。这就是房价高涨而房地产上市公司的股市下跌的原因所在。


文 | 社科院易宪容

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